M

MLOG

తెలుగు

రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ ట్రస్ట్‌ల కోసం మూల్యాంకనం, రిస్క్ అంచనా, ఆర్థిక కొలమానాలు మరియు గ్లోబల్ మార్కెట్ పరిశీలనలను కవర్ చేసే REIT పెట్టుబడి విశ్లేషణకు సమగ్ర మార్గదర్శి.

REIT పెట్టుబడి విశ్లేషణ: రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ ట్రస్ట్ మూల్యాంకనానికి ఒక గ్లోబల్ గైడ్

రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ ట్రస్ట్‌లు (REITs) పెట్టుబడిదారులకు నేరుగా ఆస్తులను సొంతం చేసుకోకుండా రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్‌లో పాల్గొనడానికి ఒక ప్రత్యేకమైన మార్గాన్ని అందిస్తాయి. ఈ కంపెనీలు వివిధ రంగాలలో ఆదాయాన్నిచ్చే రియల్ ఎస్టేట్‌ను సొంతం చేసుకుంటాయి, నిర్వహిస్తాయి లేదా ఫైనాన్స్ చేస్తాయి. ఈ గైడ్ REIT పెట్టుబడి విశ్లేషణపై సమగ్ర అవలోకనాన్ని అందిస్తుంది, ఇందులో కీలకమైన మూల్యాంకన కొలమానాలు, రిస్క్ అంచనా పద్ధతులు మరియు గ్లోబల్ మార్కెట్ పరిశీలనలు ఉంటాయి. మీరు అనుభవజ్ఞుడైన పెట్టుబడిదారుడైనా లేదా REITల ప్రపంచానికి కొత్తవారైనా, ఈ వనరు మీకు సమాచారంతో కూడిన పెట్టుబడి నిర్ణయాలు తీసుకోవడానికి అవసరమైన జ్ఞానాన్ని అందిస్తుంది.

REITలు అంటే ఏమిటి?

REIT అనేది ఆదాయాన్నిచ్చే రియల్ ఎస్టేట్‌ను సొంతం చేసుకుని, చాలా సందర్భాలలో నిర్వహించే ఒక కంపెనీ. REITలు అనేక పెట్టుబడిదారుల నుండి మూలధనాన్ని సమీకరించి ఆస్తులను కొనుగోలు చేసి, నిర్వహిస్తాయి. ఇవి పెట్టుబడిదారులకు డివిడెండ్ల రూపంలో క్రమమైన ఆదాయాన్ని అందించడానికి రూపొందించబడ్డాయి. REITల యొక్క ఒక ముఖ్య లక్షణం ఏమిటంటే, అవి తమ పన్ను విధించదగిన ఆదాయంలో గణనీయమైన భాగాన్ని, సాధారణంగా 90% లేదా అంతకంటే ఎక్కువ, వాటాదారులకు పంపిణీ చేయాలి. ఈ పంపిణీ విధానం ఆదాయం కోరుకునే పెట్టుబడిదారులకు REITలను ఆకర్షణీయంగా చేస్తుంది.

REITలు వివిధ రంగాలలో పనిచేస్తాయి, వాటిలో కొన్ని:

REITలలో ఎందుకు పెట్టుబడి పెట్టాలి?

REITలు పెట్టుబడిదారులకు అనేక సంభావ్య ప్రయోజనాలను అందిస్తాయి:

REIT పెట్టుబడి విశ్లేషణ: కీలక కొలమానాలు మరియు నిష్పత్తులు

REITలను విశ్లేషించడానికి సాంప్రదాయ కంపెనీలను విశ్లేషించడంతో పోలిస్తే భిన్నమైన విధానం అవసరం. REIT పెట్టుబడి విశ్లేషణలో ఉపయోగించే కొన్ని కీలక కొలమానాలు మరియు నిష్పత్తులు ఇక్కడ ఉన్నాయి:

1. కార్యకలాపాల నుండి నిధులు (FFO)

FFO అనేది ఒక REIT యొక్క నిర్వహణ పనితీరును కొలిచేందుకు విస్తృతంగా ఉపయోగించే ఒక కొలమానం. ఇది REIT యొక్క ప్రధాన వ్యాపార కార్యకలాపాల నుండి ఉత్పత్తి అయిన నగదు ప్రవాహాన్ని సూచిస్తుంది. FFO నికర ఆదాయాన్ని సర్దుబాటు చేస్తుంది, దీనిలో తరుగుదల మరియు రుణ విమోచన (ఇవి నగదు రహిత ఖర్చులు) తిరిగి కలుపుతారు మరియు ఆస్తి అమ్మకాల నుండి వచ్చిన లాభాలను తీసివేస్తారు. ఇది REIT యొక్క పునరావృత సంపాదన సామర్థ్యం యొక్క మరింత ఖచ్చితమైన చిత్రాన్ని అందిస్తుంది.

FFO కోసం సూత్రం:

FFO = నికర ఆదాయం + తరుగుదల & రుణ విమోచన – ఆస్తి అమ్మకాలపై లాభాలు

ఉదాహరణ: ఒక REIT యొక్క నికర ఆదాయం $10 మిలియన్లు, తరుగుదల మరియు రుణ విమోచన $5 మిలియన్లు, మరియు ఆస్తి అమ్మకాలపై లాభాలు $2 మిలియన్లు అని అనుకుందాం. FFO ఇలా ఉంటుంది:

FFO = $10 మిలియన్లు + $5 మిలియన్లు - $2 మిలియన్లు = $13 మిలియన్లు

2. సర్దుబాటు చేసిన కార్యకలాపాల నుండి నిధులు (AFFO)

AFFO అనేది FFO కంటే REIT యొక్క నిర్వహణ పనితీరు యొక్క మరింత మెరుగైన కొలమానం. ఇది REIT యొక్క ఆస్తులను నిర్వహించడానికి అవసరమైన పునరావృత మూలధన వ్యయాలను (capex) పరిగణనలోకి తీసుకుంటుంది. AFFO REIT యొక్క పంపిణీ చేయగల నగదు ప్రవాహం యొక్క మెరుగైన సూచనను అందిస్తుంది.

AFFO కోసం సూత్రం:

AFFO = FFO – పునరావృత మూలధన వ్యయాలు

కొంతమంది విశ్లేషకులు మరింత ఖచ్చితమైన చిత్రాన్ని పొందడానికి అద్దెల యొక్క స్ట్రెయిట్-లైనింగ్ మరియు లీజు ప్రోత్సాహకాలను కూడా తీసివేస్తారు. ఖచ్చితమైన గణన మారవచ్చు.

ఉదాహరణ: మునుపటి ఉదాహరణ నుండి అదే REITని ఉపయోగిస్తే, పునరావృత మూలధన వ్యయాలు $3 మిలియన్లు అయితే, AFFO ఇలా ఉంటుంది:

AFFO = $13 మిలియన్లు - $3 మిలియన్లు = $10 మిలియన్లు

3. నికర ఆస్తి విలువ (NAV)

NAV అనేది ఒక REIT యొక్క ఆస్తుల అంచనా మార్కెట్ విలువ నుండి దాని బాధ్యతలను తీసివేయగా వచ్చే విలువ. ఇది REIT యొక్క అంతర్లీన రియల్ ఎస్టేట్ పోర్ట్‌ఫోలియో యొక్క అంతర్గత విలువకు సూచనను అందిస్తుంది. REIT యొక్క షేర్ ధరను దాని NAVతో పోల్చడం ద్వారా అది అధిక విలువతో ఉందా లేదా తక్కువ విలువతో ఉందా అని నిర్ణయించడంలో సహాయపడుతుంది.

NAVని అంచనా వేయడం:

ఉదాహరణ: ఒక REIT $500 మిలియన్ల విలువైన ఆస్తులు మరియు $200 మిలియన్ల మొత్తం బాధ్యతలను కలిగి ఉంది. 50 మిలియన్ల షేర్లు బకాయి ఉన్నాయి. ప్రతి షేరుకు NAV ఈ క్రింది విధంగా లెక్కించబడుతుంది:

NAV = ($500 మిలియన్లు - $200 మిలియన్లు) / 50 మిలియన్లు = ప్రతి షేరుకు $6

REIT యొక్క షేర్ ధర $5 అయితే, దాని NAV ఆధారంగా అది తక్కువ విలువతో ఉన్నట్లుగా పరిగణించబడవచ్చు.

4. డివిడెండ్ ఈల్డ్

డివిడెండ్ ఈల్డ్ అనేది ఆదాయం కోరుకునే REIT పెట్టుబడిదారులకు ఒక కీలక కొలమానం. ఇది REIT యొక్క షేర్ ధరలో వార్షిక డివిడెండ్ చెల్లింపు శాతాన్ని సూచిస్తుంది.

డివిడెండ్ ఈల్డ్ కోసం సూత్రం:

డివిడెండ్ ఈల్డ్ = (ప్రతి షేరుకు వార్షిక డివిడెండ్ / షేర్ ధర) x 100

ఉదాహరణ: ఒక REIT ప్రతి షేరుకు $2 వార్షిక డివిడెండ్ చెల్లిస్తుంది, మరియు దాని షేర్ ధర $40. డివిడెండ్ ఈల్డ్:

డివిడెండ్ ఈల్డ్ = ($2 / $40) x 100 = 5%

ఒక REIT యొక్క డివిడెండ్ ఈల్డ్‌ను దాని పోటీదారులతో మరియు ప్రస్తుత వడ్డీ రేట్లతో పోల్చడం దాని ఆకర్షణీయతను అంచనా వేయడంలో సహాయపడుతుంది.

5. చెల్లింపు నిష్పత్తి

చెల్లింపు నిష్పత్తి డివిడెండ్లుగా చెల్లించిన సంపాదన నిష్పత్తిని కొలుస్తుంది. ఇది తరచుగా ప్రతి షేరుకు డివిడెండ్లను ప్రతి షేరుకు FFO లేదా ప్రతి షేరుకు AFFOతో భాగించడం ద్వారా లెక్కించబడుతుంది. అధిక చెల్లింపు నిష్పత్తి REIT తన సంపాదనలో అధిక భాగాన్ని పంపిణీ చేస్తుందని సూచించవచ్చు, దీనివల్ల వ్యాపారంలో తిరిగి పెట్టుబడి పెట్టడానికి తక్కువ మొత్తం మిగిలిపోవచ్చు.

సూత్రం:

చెల్లింపు నిష్పత్తి = ప్రతి షేరుకు డివిడెండ్లు / ప్రతి షేరుకు FFO (లేదా AFFO)

ఉదాహరణ: మన మునుపటి ఉదాహరణను ఉపయోగిస్తే, REITకి AFFO $10 మిలియన్లు, 50 మిలియన్ల షేర్లు బకాయి ఉన్నాయి, మరియు ప్రతి షేరుకు $2 డివిడెండ్లను పంపిణీ చేస్తుంది. మొదట ప్రతి షేరుకు AFFOని లెక్కించండి: $10 మిలియన్లు / 50 మిలియన్ల షేర్లు = ప్రతి షేరుకు $0.20. చెల్లింపు నిష్పత్తి: $2/$0.20 = 10. ఈ ఉదాహరణ సరైన యూనిట్లను ఉపయోగించడం ఎంత ముఖ్యమో చూపిస్తుంది. FFO 13 మిలియన్లు మరియు షేర్లు 50 మిలియన్లు అని అనుకుందాం. AFFO ముందులాగే 10 మిలియన్లు. DPS 2. ప్రతి షేరుకు FFOని లెక్కించండి = $13/50 = ప్రతి షేరుకు $0.26. FFOని ఉపయోగించి చెల్లింపు నిష్పత్తి $2/$0.26 = 7.69. ప్రతి షేరుకు AFFOని లెక్కించండి = $10/50 = ప్రతి షేరుకు $.20. AFFOని ఉపయోగించి చెల్లింపు నిష్పత్తి $2/$.20 = 10. అందువల్ల, చెల్లింపు నిష్పత్తిగా మేము ప్రతి షేరుకు డివిడెండ్ / ప్రతి షేరుకు FFOని ఉపయోగిస్తాము.

6. రుణ నిష్పత్తులు

ఒక REIT యొక్క ఆర్థిక రిస్క్‌ను అంచనా వేయడానికి రుణ నిష్పత్తులు ముఖ్యమైనవి. అధిక స్థాయి రుణం REIT యొక్క వడ్డీ రేటు పెరుగుదలలు మరియు ఆర్థిక మాంద్యాలకు గురయ్యే అవకాశాన్ని పెంచుతుంది.

ఉదాహరణ: ఒక REITకి $300 మిలియన్ల మొత్తం రుణం మరియు $750 మిలియన్ల మొత్తం ఆస్తులు ఉన్నాయి. రుణం-ఆస్తుల నిష్పత్తి $300/$750 = 0.4 లేదా 40%. దీని అర్థం REIT యొక్క ఆస్తులలో 40% రుణం ద్వారా ఫైనాన్స్ చేయబడింది.

7. ఆక్యుపెన్సీ రేటు

ఆక్యుపెన్సీ రేటు అనేది ఒక REIT యొక్క ఆస్తులలో అద్దెకు ఇవ్వగల స్థలంలో అద్దెదారులచే ఆక్రమించబడిన శాతాన్ని సూచిస్తుంది. అధిక ఆక్యుపెన్సీ రేటు సాధారణంగా REIT యొక్క ఆస్తులకు బలమైన డిమాండ్‌ను మరియు మరింత స్థిరమైన అద్దె ఆదాయాన్ని సూచిస్తుంది.

ఆక్యుపెన్సీ రేటు కోసం సూత్రం:

ఆక్యుపెన్సీ రేటు = (ఆక్రమించబడిన అద్దెకు ఇవ్వగల స్థలం / మొత్తం అద్దెకు ఇవ్వగల స్థలం) x 100

ఉదాహరణ: ఒక REITకి 1 మిలియన్ చదరపు అడుగుల అద్దెకు ఇవ్వగల స్థలంతో ఒక షాపింగ్ మాల్ ఉంది. ప్రస్తుతం 900,000 చదరపు అడుగులు అద్దెదారులచే ఆక్రమించబడ్డాయి. ఆక్యుపెన్సీ రేటు:

ఆక్యుపెన్సీ రేటు = (900,000 / 1,000,000) x 100 = 90%

8. సేమ్-స్టోర్ నికర ఆపరేటింగ్ ఆదాయం (SS NOI) వృద్ధి

SS NOI వృద్ధి అనేది కనీసం ఒక సంవత్సరం పాటు REITచే సొంతం చేసుకొని, నిర్వహించబడిన ఆస్తుల కోసం నికర ఆపరేటింగ్ ఆదాయం (NOI)లో వృద్ధిని కొలుస్తుంది. ఇది REIT యొక్క అద్దె ఆదాయాన్ని పెంచగల మరియు ఆపరేటింగ్ ఖర్చులను నియంత్రించగల సామర్థ్యం యొక్క సూచనను అందిస్తుంది.

ఉదాహరణ: ఒక REIT యొక్క SS NOI గత సంవత్సరం $50 మిలియన్లు మరియు ఈ సంవత్సరం $52 మిలియన్లు. SS NOI వృద్ధి:

SS NOI వృద్ధి = (($52 మిలియన్లు - $50 మిలియన్లు) / $50 మిలియన్లు) x 100 = 4%

REIT మూల్యాంకన పద్ధతులు

REITలను విలువ కట్టడానికి అనేక పద్ధతులను ఉపయోగించవచ్చు, వాటిలో:

1. డిస్కౌంటెడ్ క్యాష్ ఫ్లో (DCF) విశ్లేషణ

DCF విశ్లేషణలో REIT యొక్క భవిష్యత్ నగదు ప్రవాహాలను (సాధారణంగా FFO లేదా AFFO) అంచనా వేయడం మరియు వాటిని తగిన డిస్కౌంట్ రేటును ఉపయోగించి వాటి ప్రస్తుత విలువకు తిరిగి లెక్కించడం ఉంటుంది. ఈ పద్ధతి REIT యొక్క అంచనా భవిష్యత్ పనితీరు ఆధారంగా దాని అంతర్గత విలువ యొక్క అంచనాను అందిస్తుంది.

DCF విశ్లేషణలోని దశలు:

  1. నిర్దిష్ట కాలానికి (ఉదా., 5-10 సంవత్సరాలు) FFO లేదా AFFOను అంచనా వేయండి: దీనికి రాబడి వృద్ధి, ఆపరేటింగ్ ఖర్చులు మరియు మూలధన వ్యయాల గురించి అంచనాలు అవసరం.
  2. ఒక టెర్మినల్ విలువను అంచనా వేయండి: ఇది అంచనా కాలం దాటిన REIT విలువను సూచిస్తుంది. దీనిని గోర్డాన్ గ్రోత్ మోడల్ లేదా ఎగ్జిట్ మల్టిపుల్ విధానం ఉపయోగించి లెక్కించవచ్చు.
  3. అంచనా వేసిన నగదు ప్రవాహాలను మరియు టెర్మినల్ విలువను వాటి ప్రస్తుత విలువకు తిరిగి డిస్కౌంట్ చేయండి: REIT యొక్క నగదు ప్రవాహాల రిస్క్‌ను ప్రతిబింబించే డిస్కౌంట్ రేటును ఉపయోగించండి.
  4. అంచనా వేసిన నగదు ప్రవాహాల మరియు టెర్మినల్ విలువ యొక్క ప్రస్తుత విలువలను కూడండి: ఇది మీకు REIT యొక్క అంచనా వేసిన అంతర్గత విలువను ఇస్తుంది.

2. సాపేక్ష మూల్యాంకనం

సాపేక్ష మూల్యాంకనంలో ఒక REIT యొక్క మూల్యాంకన గుణకాలను (ఉదా., P/FFO, P/AFFO, P/NAV) దాని పోటీదారులతో పోల్చడం ఉంటుంది. ఈ పద్ధతి వారి పోటీదారులతో పోలిస్తే సాపేక్షంగా అధిక విలువ లేదా తక్కువ విలువ ఉన్న REITలను గుర్తించడంలో సహాయపడుతుంది.

సాపేక్ష మూల్యాంకనంలో ఉపయోగించే కీలక గుణకాలు:

ఉదాహరణ: ఒక REIT యొక్క P/FFO 15x అయితే, దాని పోటీదారుల సగటు P/FFO 18x అయితే, అది సాపేక్షంగా తక్కువ విలువతో ఉన్నట్లుగా పరిగణించబడవచ్చు.

3. ఆస్తి మూల్యాంకనం

ఈ విధానం REIT యొక్క అంతర్లీన ఆస్తుల విలువను నిర్ణయించడంపై దృష్టి పెడుతుంది. ఇందులో నికర ఆస్తి విలువ (NAV)ను లెక్కించడం మరియు REIT యొక్క మార్కెట్ క్యాపిటలైజేషన్‌ను దాని NAVతో పోల్చడం ఉంటుంది.

REIT రిస్క్ కారకాలు

REITలలో పెట్టుబడి పెట్టడంలో పెట్టుబడిదారులు తెలుసుకోవలసిన అనేక రిస్క్‌లు ఉన్నాయి:

గ్లోబల్ REIT మార్కెట్లు

REITలు యునైటెడ్ స్టేట్స్‌కు మాత్రమే పరిమితం కాదు; అవి ప్రపంచవ్యాప్తంగా వివిధ రూపాల్లో ఉన్నాయి. కొన్ని ప్రముఖ గ్లోబల్ REIT మార్కెట్లు:

గ్లోబల్ REITలలో పెట్టుబడి పెట్టడం వైవిధ్య ప్రయోజనాలను మరియు వివిధ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లు మరియు ఆర్థిక పరిస్థితులకు బహిర్గతం చేయగలదు.

ఉదాహరణ: సింగపూర్ REITలలో పెట్టుబడి పెట్టడం వేగంగా అభివృద్ధి చెందుతున్న ఆగ్నేయాసియా రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్‌కు బహిర్గతం చేయగలదు, అయితే యూరోపియన్ REITలలో పెట్టుబడి పెట్టడం స్థిరమైన ఆస్తి మార్కెట్లతో అభివృద్ధి చెందిన ఆర్థిక వ్యవస్థలకు బహిర్గతం చేయగలదు.

గ్లోబల్ REIT పెట్టుబడి కోసం పరిగణనలు

REIT పెట్టుబడి విశ్లేషణ కోసం చిట్కాలు

ముగింపు

REIT పెట్టుబడి విశ్లేషణకు కీలక కొలమానాలు, మూల్యాంకన పద్ధతులు మరియు రిస్క్ కారకాలపై సమగ్ర అవగాహన అవసరం. REITలను జాగ్రత్తగా మూల్యాంకనం చేయడం మరియు గ్లోబల్ మార్కెట్ డైనమిక్స్‌ను పరిగణనలోకి తీసుకోవడం ద్వారా, పెట్టుబడిదారులు సమాచారంతో కూడిన నిర్ణయాలు తీసుకోవచ్చు మరియు ఆకర్షణీయమైన రాబడులను సంపాదించవచ్చు. సమగ్ర పరిశీలన చేయడం, మీ పోర్ట్‌ఫోలియోను వైవిధ్యపరచడం మరియు మార్కెట్ పోకడలు మరియు నియంత్రణ మార్పుల గురించి సమాచారంతో ఉండటం గుర్తుంచుకోండి.

ఈ గైడ్ REITలను అర్థం చేసుకోవడానికి ఒక పటిష్టమైన పునాదిని అందిస్తుంది. మీ నిర్దిష్ట ఆర్థిక లక్ష్యాలు మరియు రిస్క్ సహనానికి అనుగుణంగా పెట్టుబడి వ్యూహాన్ని రూపొందించడానికి ఆర్థిక సలహాదారునితో సంప్రదించడాన్ని పరిగణించండి.